Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 5,5 % (Bayern/Sachsen ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Bundesweiter Durchschnitt: ca. 10 %.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Etwa 1,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) um 6–9 % gestiegen. Notarkosten sind nicht verhandelbar.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Typisch 6–8 Wochen nach Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids. Ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler entspricht das ca. 128.000–136.000 € Eigenkapital. Unter 20 % wird das Darlehen schnell teurer.

Finanziert die Bank die Nebenkosten?

Fast nie. Die meisten Banken finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110 %-Finanzierungen gibt es zwar, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Legal ja: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Außenjalousien können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage nach §9 GrEStG und spart je nach Bundesland mehrere tausend Euro.

Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt §656c BGB: Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil sind 3,57 % (3,0 % + 19 % MwSt) des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?

Notarkosten sind Gebühren des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung des Kaufvertrags. Grundbuchkosten sind Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Beide sind im GNotKG geregelt, beide zahlt der Käufer.

In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am günstigsten?

Bayern und Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegt die GrESt bei 6,5 % — fast doppelt so hoch. Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

Was kostet die Grundschuldbestellung?

Ungefähr 0,5 % der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch zusammen. Zahlt der Käufer, wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Bei 300.000 € Darlehen sind das etwa 1.500 €.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: ja — Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren zählen als Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (Werbungskosten). Bei Eigennutzung: nein, keine steuerliche Absetzbarkeit.

Wie lange dauert der Immobilienkauf nach Vertragsunterschrift?

Typisch 6–12 Wochen bis zum Eigentumsübergang: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eintragung ins Grundbuch. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer.

Bundesländer-Vergleich · Stand April 2026

Grunderwerbsteuer 2026: Alle 16 Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache — und die Spanne ist groß. Zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) liegt fast Faktor 2. Die Tabelle unten ist interaktiv: Kaufpreis und Makler-Option lassen sich live ändern.

Grunderwerbsteuer 2026 — alle 16 Bundesländer

Sortiert nach Steuersatz (aufsteigend). Live berechnet — Kaufpreis und Makler-Option frei wählbar.

Kaufpreis400.000 €

Mit Makler (3,57 %)

Bundesland	GrESt-Satz	GrESt-Betrag	Notar + GB	Makler	Gesamt
Bayern	3,5%	14.000 €	8.000 €	14.280 €	36.280 €
Sachsen	3,5%	14.000 €	8.000 €	14.280 €	36.280 €
Hamburg	4,5%	18.000 €	8.000 €	14.280 €	40.280 €
Baden-Württemberg	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Bremen	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Niedersachsen	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Rheinland-Pfalz	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Sachsen-Anhalt	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Thüringen↓ 2024	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Berlin	6%	24.000 €	8.000 €	14.280 €	46.280 €
Hessen	6%	24.000 €	8.000 €	14.280 €	46.280 €
Mecklenburg-Vorpommern	6%	24.000 €	8.000 €	14.280 €	46.280 €
Brandenburg	6,5%	26.000 €	8.000 €	14.280 €	48.280 €
Nordrhein-Westfalen	6,5%	26.000 €	8.000 €	14.280 €	48.280 €
Saarland	6,5%	26.000 €	8.000 €	14.280 €	48.280 €
Schleswig-Holstein	6,5%	26.000 €	8.000 €	14.280 €	48.280 €

Stand April 2026 · GrESt: GrEStG, Landesgesetze · Notar/GB: GNotKG nach KostBRÄG 2025 · Makler: §656c BGB (Halbteilungspflicht)

Die günstigsten Bundesländer (3,5 %)

Bayern und Sachsen haben den niedrigsten Steuersatz in Deutschland. Beide Länder haben den historischen Satz von 3,5 % nie angehoben.

Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis in Bayern: 14.000 € Grunderwerbsteuer.

Die teuersten Bundesländer (6,5 %)

Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein haben den höchsten Satz von 6,5 %. Das ist fast Faktor 2 gegenüber Bayern/Sachsen.

Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis in NRW: 26.000 € Grunderwerbsteuer — 12.000 € mehr als in Bayern.

Sonderfall Thüringen: gesenkt im Januar 2024

Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt. Viele ältere Rechner im Netz zeigen noch den alten Wert — das kann zu Fehlkalkulationen von mehreren tausend Euro führen. Bei 400.000 € Kaufpreis ist die Differenz 6.000 €.

Historie: Wie kam es zu den Unterschieden?

Bis 2006 galt bundesweit einheitlich 3,5 %. Mit der Föderalismusreform 2006 erhielten die Länder das Recht, den Satz selbst festzulegen. Seitdem haben 14 der 16 Länder ihren Satz angehoben — oft mehrfach. Nur Bayern und Sachsen behielten die ursprünglichen 3,5 %.

Praktische Konsequenz: Der Bundesland-Vergleich ist nur selten direkt umsetzbar — die wenigsten Käufer sind in der Wahl ihres Wohnorts beliebig flexibel. Relevanter wird der Vergleich bei Kapitalanlage-Immobilien, Ferienhäusern oder beim anstehenden Umzug.

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