Immobilienkauf 2026 · Alle 16 Bundesländer
Kaufnebenkosten-Rechner 2026 — ehrlich kalkuliert
Nicht nur die Summe — auch was du wirklich brauchst. Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar, Grundbuch, Makler. Mit Eigenkapital-Ampel, Inventar-Assistent und legalen Sparoptionen. Alles lokal im Browser.
In 30 Sekunden: Dieser Rechner zerlegt die Kaufnebenkosten in drei Stufen — (1) die nackten Zahlen mit allen Rechtsgrundlagen, (2) was das für dein Eigenkapital, deine Monatsrate und deinen Sparplan bedeutet, (3) wie du legal sparen kannst (Inventar-Ausweisung, Bundesland-Wahl, ohne Makler).
Die Immobilie
Kaufpreis und Standort
Makler & Finanzierung
Optionale Positionen
Makler involviert?
§656c BGB — Käuferanteil max. 3,57 % inkl. MwSt
Finanzierung geplant?
Grundschuldkosten ca. 0,5 % des Darlehens
Dein Eigenkapital
Faustregel: 20 % + Nebenkosten
Grunderwerbsteuer (6,5% — Nordrhein-Westfalen)
6,5% des Kaufpreises
Notarkosten (Beurkundung + Vollzug)
1,5% des Kaufpreises
Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung)
0,5% des Kaufpreises
Maklercourtage Käuferanteil (3,57% inkl. MwSt)
optional3,6% des Kaufpreises
Notar/Grundbuch Grundschuldbestellung
optional0,4% des Kaufpreises
ℹ Pflicht-Positionen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch. Optional: Makler, Grundschuldbestellung. Tippe auf eine Zeile für die Rechtsgrundlage.
Grunderwerbsteuer sparen →
Drei legale Methoden im Detail
Eigenkapital-Rechner →
Wie viel brauchst du wirklich?
Bundesländer-Vergleich →
GrESt von 3,5 % bis 6,5 %
Grunderwerbsteuer 2026 — alle 16 Bundesländer
Sortiert nach Steuersatz (aufsteigend). Live berechnet — Kaufpreis und Makler-Option frei wählbar.
| Bundesland | GrESt-Satz | GrESt-Betrag | Notar + GB | Makler | Gesamt |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 14.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 36.280 € |
| Sachsen | 3,5% | 14.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 36.280 € |
| Hamburg | 4,5% | 18.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 40.280 € |
| Baden-Württemberg | 5% | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € |
| Bremen | 5% | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € |
| Niedersachsen | 5% | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € |
| Rheinland-Pfalz | 5% | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € |
| Sachsen-Anhalt | 5% | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € |
| Thüringen↓ 2024 | 5% | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € |
| Berlin | 6% | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 46.280 € |
| Hessen | 6% | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 46.280 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6% | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 46.280 € |
| Brandenburg | 6,5% | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € |
| Saarland | 6,5% | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € |
Stand April 2026 · GrESt: GrEStG, Landesgesetze · Notar/GB: GNotKG nach KostBRÄG 2025 · Makler: §656c BGB (Halbteilungspflicht)
6 Mythen über Kaufnebenkosten
Was oft erzählt wird — und was wirklich stimmt.
✗»Notarkosten kann ich verhandeln«
Verbreitete Annahme — gerade bei teuren Immobilien.
»Notarkosten kann ich verhandeln«
Verbreitete Annahme — gerade bei teuren Immobilien.
✓ So ist es wirklich
Notarkosten sind im GNotKG gesetzlich festgelegt. Seit KostBRÄG 2025 (1. Juni 2025) sogar um 6–9 % gestiegen. Kein Notar darf günstigere Preise anbieten — das wäre ein Standesverstoß.
GNotKG, KostBRÄG 2025
✗»10 % Nebenkosten reichen immer«
Die verbreitete »Zehn-Prozent-Faustregel«.
»10 % Nebenkosten reichen immer«
Die verbreitete »Zehn-Prozent-Faustregel«.
✓ So ist es wirklich
In Nordrhein-Westfalen mit Makler leicht 12–14 %. In Bayern oder Sachsen ohne Makler nur ca. 5,5 %. Die pauschale 10 %-Regel stimmt nur in der Mitte des Spektrums — nicht an den Rändern.
Eigene Berechnung nach GrEStG, GNotKG und §656c BGB
✗»Die Bank finanziert die Nebenkosten mit«
Weit verbreiteter Irrglaube — fast immer falsch.
»Die Bank finanziert die Nebenkosten mit«
Weit verbreiteter Irrglaube — fast immer falsch.
✓ So ist es wirklich
Die meisten Banken in Deutschland finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie. Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gedeckt werden. Ausnahmen gibt es nur bei Spezialprodukten (110 %-Finanzierung) mit deutlichen Zinsaufschlägen.
Dr. Klein, Interhyp Finanzierungsguides 2026
✗»Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an«
Teilweise richtig — aber mit Haken.
»Grunderwerbsteuer fällt nur einmal an«
Teilweise richtig — aber mit Haken.
✓ So ist es wirklich
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt einmalig beim Kauf an. Aber die laufende Grundsteuer (separate Steuer!) wird jährlich fällig und nach der Grundsteuer-Reform ab 2025 teils deutlich höher berechnet als vorher.
GrEStG, Grundsteuergesetz, Grundsteuer-Reform 2025
✗»Inventar separat ausweisen ist Steuerhinterziehung«
Sorge, die häufig beim Notartermin geäußert wird.
»Inventar separat ausweisen ist Steuerhinterziehung«
Sorge, die häufig beim Notartermin geäußert wird.
✓ So ist es wirklich
Das ist ausdrücklich legal und vom Bundesfinanzhof anerkannt. Bewegliche Gegenstände (Küche, Sauna, Markisen) unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung: realistische Bewertung im Notarvertrag und echte Übergabe.
§9 GrEStG, BFH-Urteil II R 16/14
✗»Beim Neubau spare ich mir den Makler«
Oft richtig — aber nicht immer kostenfrei.
»Beim Neubau spare ich mir den Makler«
Oft richtig — aber nicht immer kostenfrei.
✓ So ist es wirklich
Neubauten direkt vom Bauträger: meist ohne Maklerprovision. Aber: Viele Bauträger kalkulieren eine »Vertriebsgebühr« von 2–4 % im Kaufpreis ein — nur anders verpackt. Frag explizit nach der Zusammensetzung.
Verbraucherzentrale — Immobilienkauf-Ratgeber
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
01.Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?
Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 5,5 % (Bayern/Sachsen ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Bundesweiter Durchschnitt: ca. 10 %.
02.Was kostet der Notar beim Hauskauf?
Etwa 1,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) um 6–9 % gestiegen. Notarkosten sind nicht verhandelbar.
03.Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Typisch 6–8 Wochen nach Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids. Ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.
04.Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler entspricht das ca. 128.000–136.000 € Eigenkapital. Unter 20 % wird das Darlehen schnell teurer.
05.Finanziert die Bank die Nebenkosten?
Fast nie. Die meisten Banken finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110 %-Finanzierungen gibt es zwar, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.
06.Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?
Legal ja: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Außenjalousien können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage nach §9 GrEStG und spart je nach Bundesland mehrere tausend Euro.
07.Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?
Seit Dezember 2020 gilt §656c BGB: Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil sind 3,57 % (3,0 % + 19 % MwSt) des Kaufpreises.
08.Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?
Notarkosten sind Gebühren des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung des Kaufvertrags. Grundbuchkosten sind Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Beide sind im GNotKG geregelt, beide zahlt der Käufer.
09.In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am günstigsten?
Bayern und Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegt die GrESt bei 6,5 % — fast doppelt so hoch. Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.
10.Was kostet die Grundschuldbestellung?
Ungefähr 0,5 % der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch zusammen. Zahlt der Käufer, wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Bei 300.000 € Darlehen sind das etwa 1.500 €.
11.Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei Vermietung: ja — Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren zählen als Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (Werbungskosten). Bei Eigennutzung: nein, keine steuerliche Absetzbarkeit.
12.Wie lange dauert der Immobilienkauf nach Vertragsunterschrift?
Typisch 6–12 Wochen bis zum Eigentumsübergang: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eintragung ins Grundbuch. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer.
Presse-Daten: Kaufnebenkosten 2026
Drei zitierfähige Datensätze für Redaktionen, Fachmagazine und Wirtschaftsblogs. Lizenz: CC BY 4.0. Bei Übernahme verlinken auf immobilien-kaufnebenkosten.de.
Tabelle 1: Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Referenz 400.000 €)
| Bundesland | Satz | GrESt 400k | Gesamt-Neben m. Makler |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 14.000 € | 36.280 € |
| Sachsen | 3,5% | 14.000 € | 36.280 € |
| Hamburg | 4,5% | 18.000 € | 40.280 € |
| Baden-Württemberg | 5% | 20.000 € | 42.280 € |
| Bremen | 5% | 20.000 € | 42.280 € |
| Niedersachsen | 5% | 20.000 € | 42.280 € |
| Rheinland-Pfalz | 5% | 20.000 € | 42.280 € |
| Sachsen-Anhalt | 5% | 20.000 € | 42.280 € |
| Thüringen | 5% | 20.000 € | 42.280 € |
| Berlin | 6% | 24.000 € | 46.280 € |
| Hessen | 6% | 24.000 € | 46.280 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6% | 24.000 € | 46.280 € |
| Brandenburg | 6,5% | 26.000 € | 48.280 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 26.000 € | 48.280 € |
| Saarland | 6,5% | 26.000 € | 48.280 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 26.000 € | 48.280 € |
Referenzpreis 400.000 € · Notar 1,5 % · Grundbuch 0,5 % · Makler 3,57 % · Quelle: GrEStG, GNotKG, §656c BGB
Tabelle 2: Durchschnittliche Kaufpreise 2026 (Deutschland)
| Segment | Wert |
|---|---|
| Bestandshaus Ø (Dez 2025) | ~380.000 € |
| Eigentumswohnung Ø (Dez 2025) | ~290.000 € |
| Neubau Ø (Dez 2025) | ~580.000 € |
| €/m² ETW Deutschland (Jan 2026) | ~3.520 € |
| €/m² ETW München | ~7.482 € |
| €/m² ETW Dortmund (günstigste Großstadt) | ~2.357 € |
| Bauzins 10 J Ø (Apr 2026) | ~3,5 % |
| Preisanstieg-Prognose 2026 | +3,1 % |
Quelle: Dr. Klein Europace-Index Jan/Dez 2025, BVR, Destatis
Tabelle 3: Eigenkapitalbedarf bei typischen Kaufpreisen (NRW + Makler)
| Kaufpreis | 20 % EK | Nebenkosten | Gesamt-EK-Bedarf |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 50.000 € | 30.175 € | 80.175 € |
| 350.000 € | 70.000 € | 42.245 € | 112.245 € |
| 450.000 € | 90.000 € | 54.315 € | 144.315 € |
| 600.000 € | 120.000 € | 72.420 € | 192.420 € |
| 800.000 € | 160.000 € | 96.560 € | 256.560 € |
Annahme: NRW (6,5 % GrESt) + Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 % + Makler 3,57 % · eigene Berechnung
Zitiertext: Bei Übernahme der Tabellen verlinken Sie bitte auf immobilien-kaufnebenkosten.de. Datengrundlage: GrEStG, GNotKG, KostBRÄG 2025, §656c BGB, Dr. Klein Europace-Index Jan/Dez 2025. Lizenz: Creative Commons BY 4.0.
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Kaufnebenkosten-Rechner 2026 — Wissens-Grundlagen
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Grunderwerbsteuer Deutschland 2026: 3,5 % (Bayern, Sachsen), 4,5 % (Hamburg), 5,0 % (Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen), 6,0 % (Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern), 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Thüringen wurde im Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt — viele Rechner zeigen hier noch den veralteten Wert. Rechtsgrundlage: §1 GrEStG, Landesgesetze.
Notarkosten nach GNotKG (inkl. KostBRÄG 2025)
Notarkosten beim Immobilienkauf sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und nicht verhandelbar. Seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG, in Kraft ab 1. Juni 2025) sind die Notargebühren um 6–9 % gestiegen. Vereinfachte Näherung: 1,5 % des Kaufpreises. Enthalten sind Kaufvertragsbeurkundung (2,0-Gebühr), Vollzug (0,5-Gebühr), Betreuung (0,5-Gebühr) und Auflassungsvormerkung. Dazu kommen Auslagen (Porto, Telefon) von ca. 50–150 €.
Grundbuchkosten
Grundbuchkosten decken Eintragung der Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung ab. Bundesweit einheitlich ca. 0,5 % des Kaufpreises. Auch diese Gebühren sind im GNotKG (Anlage 1) geregelt und nicht verhandelbar.
Maklercourtage nach §656c BGB
Seit Dezember 2020 gilt die Halbteilungspflicht (§656c BGB): Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil: 3,57 % (3,0 % + 19 % Mehrwertsteuer). In manchen Regionen oder bei Bauträger-Neubauten entfällt die Maklergebühr komplett — stattdessen wird oft eine »Vertriebsgebühr« im Kaufpreis kalkuliert.
Grundschuldbestellung
Bei finanzierter Immobilie entstehen zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung — typisch 0,5 % der Darlehenssumme. Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit und wird ins Grundbuch eingetragen.
Eigenkapital-Faustregel
Banken finanzieren in der Regel nur den Beleihungswert der Immobilie, nicht die Nebenkosten. Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus alle Nebenkosten aus Eigenmitteln. Bei 400.000 € in NRW mit Makler: ca. 128.000–136.000 € Eigenkapitalbedarf. Sogenannte »110 %-Finanzierungen« existieren, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.
Inventar-Abzug nach §9 GrEStG
Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen, Außenjalousien und Einbaumöbel unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Sie können im Notarvertrag separat ausgewiesen werden und mindern die GrESt-Bemessungsgrundlage. Legal und vom Bundesfinanzhof anerkannt (BFH-Urteil II R 16/14). Voraussetzung: realistische Bewertung und tatsächliche Übergabe des Inventars.
Steuerliche Absetzbarkeit
Bei Vermietung einer Immobilie sind Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren als Anschaffungskosten steuerlich ansetzbar — entweder sofort absetzbar (z. B. Grundschuldbestellung als Finanzierungskosten) oder über die AfA verteilt auf die Abschreibungsdauer. Bei Eigennutzung besteht keine steuerliche Absetzbarkeit der Nebenkosten.
Zeitlicher Ablauf
Nach Beurkundung des Kaufvertrags: Zustellung des Grunderwerbsteuerbescheids ca. 6–8 Wochen später. Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst danach erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Typische Gesamtdauer bis zum Eigentumsübergang: 6–12 Wochen.
Berechnungsumfang des Rechners
Der Rechner liefert drei Ergebnisblöcke: (1) Kostenübersicht mit allen Positionen und Rechtsgrundlagen; (2) Was das bedeutet — Eigenkapital-Ampel, geschätzte Monatsrate (3,5 % Zins + 2 % Tilgung), Nebenkosten als Vielfaches des Jahresgehalts, Sparzeit-Prognose; (3) Legale Sparoptionen — Inventar-Ausweisung, Bundesland-Vergleich, Verzicht auf Makler. Alle Berechnungen laufen lokal im Browser, keine Server-Übertragung.