Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 5,5 % (Bayern/Sachsen ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Bundesweiter Durchschnitt: ca. 10 %.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Etwa 1,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) um 6–9 % gestiegen. Notarkosten sind nicht verhandelbar.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Typisch 6–8 Wochen nach Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids. Ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler entspricht das ca. 128.000–136.000 € Eigenkapital. Unter 20 % wird das Darlehen schnell teurer.

Finanziert die Bank die Nebenkosten?

Fast nie. Die meisten Banken finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110 %-Finanzierungen gibt es zwar, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Legal ja: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Außenjalousien können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage nach §9 GrEStG und spart je nach Bundesland mehrere tausend Euro.

Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt §656c BGB: Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil sind 3,57 % (3,0 % + 19 % MwSt) des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?

Notarkosten sind Gebühren des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung des Kaufvertrags. Grundbuchkosten sind Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Beide sind im GNotKG geregelt, beide zahlt der Käufer.

In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am günstigsten?

Bayern und Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegt die GrESt bei 6,5 % — fast doppelt so hoch. Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

Was kostet die Grundschuldbestellung?

Ungefähr 0,5 % der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch zusammen. Zahlt der Käufer, wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Bei 300.000 € Darlehen sind das etwa 1.500 €.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: ja — Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren zählen als Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (Werbungskosten). Bei Eigennutzung: nein, keine steuerliche Absetzbarkeit.

Wie lange dauert der Immobilienkauf nach Vertragsunterschrift?

Typisch 6–12 Wochen bis zum Eigentumsübergang: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eintragung ins Grundbuch. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer.

Bayern · Stand 2026

Kaufnebenkosten München 2026

München hat Bayerns niedrigste Grunderwerbsteuer — und die höchsten Kaufpreise

Einwohner

1,5 Millionen

Ø ETW-Kaufpreis

850.000 €

Grunderwerbsteuer

3,5%

Bayern verlangt mit 3,5% den niedrigsten Grunderwerbsteuer-Satz Deutschlands. Bei Münchner Kaufpreisen sind das aber trotzdem oft 25.000–50.000 € allein an Grunderwerbsteuer.

Beispielrechnung: ETW 850.000 € in München

Mit Makler (3,57 %) und Finanzierung (80 % Darlehen).

Position	Anteil	Betrag
Grunderwerbsteuer (3,5% — Bayern)	3,5%	29.750 €
Notarkosten (Beurkundung + Vollzug)	1,5%	12.750 €
Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung)	0,5%	4.250 €
Maklercourtage Käuferanteil (3,57% inkl. MwSt)	3,6%	30.345 €
Notar/Grundbuch Grundschuldbestellung	0,4%	3.400 €
Nebenkosten gesamt	9,5%	80.495 €

Annahmen: 80 % Finanzierung, Makler 3,57 %, ohne Inventar-Abzug · Quelle: GrEStG, GNotKG (KostBRÄG 2025), §656c BGB

Was bekommst du in München für dein Geld?

ETW 70m² Schwabing-West

Typische 3-Zimmer Altbau

720.000 €

ETW 90m² Sendling

Saniertes Bestandsobjekt

890.000 €

EFH 140m² Pasing

Ortsrand mit Garten

1.280.000 €

Vergleich mit Nachbarstädten

Quadratmeterpreis München: 8.780 €/m². Wer in der Region kauft, zahlt oft deutlich weniger:

Stadt	€/m²	Differenz
Augsburg	4.200 €	52% günstiger
Ingolstadt	4.800 €	45% günstiger
Rosenheim	5.300 €	40% günstiger

Häufige Fragen zum Kauf in München

01.Was kosten Notar und Grundbuch in München?

Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich nach GNotKG geregelt — also identisch wie in jeder anderen deutschen Stadt. Bei einem Kaufpreis von 850.000 € fallen ca. 12.750 € Notarkosten und 4.250 € Grundbuchkosten an. Die Höhe ist nicht verhandelbar.

02.Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Münchner Wohnung?

Mindestens 20% des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 850.000 € sind das ca. 220.000–250.000 € Eigenkapital. Banken finanzieren Münchner Immobilien selten ohne deutlichen Eigenkapitalanteil.

03.Lohnt es sich in München zu kaufen statt zu mieten?

Bei den aktuellen Kaufpreisen und Mieten dauert die Amortisation in München oft 35–45 Jahre — länger als in fast allen anderen deutschen Städten. Wer aber langfristig bleiben will und Vermögen aufbauen möchte, profitiert vom hohen Wertzuwachs.

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