Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 5,5 % (Bayern/Sachsen ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Bundesweiter Durchschnitt: ca. 10 %.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Etwa 1,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) um 6–9 % gestiegen. Notarkosten sind nicht verhandelbar.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Typisch 6–8 Wochen nach Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids. Ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler entspricht das ca. 128.000–136.000 € Eigenkapital. Unter 20 % wird das Darlehen schnell teurer.

Finanziert die Bank die Nebenkosten?

Fast nie. Die meisten Banken finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110 %-Finanzierungen gibt es zwar, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Legal ja: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Außenjalousien können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage nach §9 GrEStG und spart je nach Bundesland mehrere tausend Euro.

Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt §656c BGB: Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil sind 3,57 % (3,0 % + 19 % MwSt) des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?

Notarkosten sind Gebühren des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung des Kaufvertrags. Grundbuchkosten sind Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Beide sind im GNotKG geregelt, beide zahlt der Käufer.

In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am günstigsten?

Bayern und Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegt die GrESt bei 6,5 % — fast doppelt so hoch. Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

Was kostet die Grundschuldbestellung?

Ungefähr 0,5 % der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch zusammen. Zahlt der Käufer, wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Bei 300.000 € Darlehen sind das etwa 1.500 €.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: ja — Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren zählen als Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (Werbungskosten). Bei Eigennutzung: nein, keine steuerliche Absetzbarkeit.

Wie lange dauert der Immobilienkauf nach Vertragsunterschrift?

Typisch 6–12 Wochen bis zum Eigentumsübergang: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eintragung ins Grundbuch. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer.

Legal sparen · Stand April 2026

Grunderwerbsteuer legal senken — 3 Methoden

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist nach Kaufpreis der größte Nebenkostenblock — bei 400.000 € in NRW sind das 26.000 €. Drei legale Wege, diesen Betrag zu reduzieren.

Inventar separat im Notarvertrag ausweisen

Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und fest verbaute Bestandteile an. Bewegliche Gegenstände (sogenanntes »Zubehör«) sind davon ausgenommen. Werden sie im Kaufvertrag separat ausgewiesen, reduziert sich die GrESt-Bemessungsgrundlage.

Typische absetzbare Positionen:

Einbauküche (komplett, inkl. Geräte)
Sauna, Whirlpool, Swimmingpool-Technik
Markisen, Außenjalousien, Rollläden (nicht fest verbaut)
Einbaumöbel (Schrankwände, Garderoben)
Gartenhaus, Gartengeräte
Sat-Anlage, Alarmanlage (nicht gebäudefest)

Rechenbeispiel: 15.000 € Inventar bei NRW (6,5 % GrESt) = 975 € weniger Grunderwerbsteuer. In Bayern (3,5 %): 525 €.

Voraussetzungen für Finanzamt-Anerkennung:

Realistische Bewertung (nicht überzogen)
Einzelne Positionen mit Wert im Vertrag aufgeführt
Tatsächliche Übergabe — nicht nur auf dem Papier
Faustregel Finanzamt: bis ca. 15 % des Kaufpreises meist unproblematisch

Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, BFH-Urteil II R 16/14

Bundesland mit niedrigem Steuersatz wählen

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache — und die Spanne ist enorm. Zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) liegt fast Faktor 2.

Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis in Bayern: 14.000 € GrESt. Derselbe Kauf in NRW: 26.000 € — Differenz 12.000 €.

Realistischer Einsatz: Diese Methode funktioniert nur, wenn dein Lebensmittelpunkt flexibel ist. Wer in NRW arbeitet, kauft kaum in Bayern. Relevant z. B. bei Kapitalanlagen, Ferienimmobilien oder beim Umzug.

Besonderheit Thüringen: Satz wurde im Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt — viele ältere Rechner im Netz zeigen hier noch den veralteten Wert.

Rechtsgrundlage: §1 GrEStG, jeweilige Landesgesetze Stand April 2026

Verwandtschafts-Ausnahmen (§3 GrEStG)

Manche Übertragungen sind gänzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Wichtig: Das betrifft den Erwerb, nicht nur die Schenkung — auch ein Kauf zum Marktpreis ist steuerfrei, wenn die Beteiligten in den Ausnahmekreis fallen.

Steuerfreie Erwerbe:

Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (Eltern ↔ Kinder)
Erwerb durch Stiefkinder / Adoptivkinder
Erwerb im Rahmen einer Erbauseinandersetzung unter Miterben
Bagatellgrenze: Grundstücke unter 2.500 € Kaufpreis

Nicht begünstigt: Geschwister, Nichten/Neffen, Schwiegereltern, Lebensgefährten ohne eingetragene Partnerschaft. Hier fällt die volle Grunderwerbsteuer an.

Rechtsgrundlage: §3 GrEStG

Wichtig: Alle drei Methoden sind legal und vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehen. Das ist keine Steuervermeidung — das ist saubere Anwendung des geltenden Rechts. Bei konkreten Fragen zu deinem Fall kläre mit deinem Notar oder einem Steuerberater. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.

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