Eigenkapital-Planung · Zuletzt geprüft:
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Die Bank-Faustregel, die wirklich funktioniert — 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Alles darunter kostet dich in der Regel mehr Zinsen, als du an Anzahlung sparst.
Warum 20 %?
Banken finanzieren typischerweise bis zu 80 % des Beleihungswertes zu guten Konditionen. Jeder Prozentpunkt darüber wird teurer, weil das Ausfallrisiko steigt. Die Beleihungsstufen sind:
- 60 % Beleihung — niedrigster Zins, sog. »Sollzinsbindung erster Klasse«
- 80 % Beleihung — noch gut, aber mit leichtem Aufschlag
- Über 80 % — spürbarer Zinsaufschlag von oft 0,2–0,5 %-Punkten
- 100 % Beleihung — nur über Spezialprodukte, deutliche Zinsaufschläge
- 110 % (inkl. Nebenkosten) — nur wenige Banken, sehr teuer
Eigenkapitalbedarf nach Kaufpreis (NRW + Makler)
Beispielrechnung für NRW (6,5 % GrESt), mit Makler (3,57 %), Notar (1,5 %), Grundbuch (0,5 %).
| Kaufpreis | Nebenkosten (12,07 %) | 20 % EK | Gesamt-EK |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 24.140 € | 40.000 € | 64.140 € |
| 300.000 € | 36.210 € | 60.000 € | 96.210 € |
| 400.000 € | 48.280 € | 80.000 € | 128.280 € |
| 500.000 € | 60.350 € | 100.000 € | 160.350 € |
| 650.000 € | 78.455 € | 130.000 € | 208.455 € |
| 800.000 € | 96.560 € | 160.000 € | 256.560 € |
| 1.000.000 € | 120.700 € | 200.000 € | 320.700 € |
In Bayern (3,5 % GrESt, ohne Makler): ca. 5–6 Prozentpunkte weniger Nebenkosten
Sparplan-Idee: Wie kommst du dahin?
Wenn du heute 30.000 € hast und 130.000 € brauchst, fehlen 100.000 €. Bei einem Netto von 3.000 € und 20 % Sparquote sind das 600 €/Monat — also ca. 14 Jahre. Realistische Beschleuniger:
- Günstigeres Bundesland: Bayern statt NRW spart bei 400 k ca. 12.000 € GrESt
- Ohne Makler kaufen: bei 400 k ca. 14.280 € Courtage weniger
- Günstigere Immobilie: nicht den maximal möglichen Kaufpreis anvisieren
- Bausparvertrag bereits vorhanden: Zuteilung prüfen
- Schenkung der Eltern: Freibetrag 400.000 € pro Elternteil (alle 10 Jahre)
⚠ Was du besser nicht tun solltest
Nebenkosten auf Pump: Ein Ratenkredit, um die Grunderwerbsteuer zu finanzieren, kostet typisch 6–10 % Zinsen — das ist fast immer ein Verlustgeschäft. Ebenso: Dispo oder Kreditkarten für Notarkosten (17–20 % Zinsen). Besser: warten, bis genug gespart ist, oder eine günstigere Immobilie wählen.