Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 5,5 % (Bayern/Sachsen ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Bundesweiter Durchschnitt: ca. 10 %.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Etwa 1,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) um 6–9 % gestiegen. Notarkosten sind nicht verhandelbar.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Typisch 6–8 Wochen nach Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids. Ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler entspricht das ca. 128.000–136.000 € Eigenkapital. Unter 20 % wird das Darlehen schnell teurer.

Finanziert die Bank die Nebenkosten?

Fast nie. Die meisten Banken finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110 %-Finanzierungen gibt es zwar, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Legal ja: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Außenjalousien können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage nach §9 GrEStG und spart je nach Bundesland mehrere tausend Euro.

Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt §656c BGB: Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil sind 3,57 % (3,0 % + 19 % MwSt) des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?

Notarkosten sind Gebühren des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung des Kaufvertrags. Grundbuchkosten sind Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Beide sind im GNotKG geregelt, beide zahlt der Käufer.

In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am günstigsten?

Bayern und Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegt die GrESt bei 6,5 % — fast doppelt so hoch. Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

Was kostet die Grundschuldbestellung?

Ungefähr 0,5 % der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch zusammen. Zahlt der Käufer, wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Bei 300.000 € Darlehen sind das etwa 1.500 €.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: ja — Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren zählen als Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (Werbungskosten). Bei Eigennutzung: nein, keine steuerliche Absetzbarkeit.

Wie lange dauert der Immobilienkauf nach Vertragsunterschrift?

Typisch 6–12 Wochen bis zum Eigentumsübergang: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eintragung ins Grundbuch. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer.

Lebenssituation · Stand 2026

Hauskauf mit 30 Jahren — Realität, Eigenkapital, Rate

Mit 30 stehen viele am Anfang einer stabilen Karriere — und denken erstmals über Wohneigentum nach. Doch was ist mit 30 wirklich machbar? Und wie viel Eigenkapital sollte man bis dahin angespart haben?

Persona

30 Jahre, Paar, beide berufstätig

Brutto/Monat

7.500 €

Eigenkapital

80.000 €

Realistisch bis

380.000 €

Reality-Check

Mit Mitte 30 ist Hauskauf machbar — aber nur mit klaren Voraussetzungen. Ein Paar mit Haushaltsbrutto von 7.500 € und 80.000 € Eigenkapital kann eine Immobilie zwischen 350.000 € und 420.000 € realistisch finanzieren. Wichtig: 80.000 € reichen nur knapp — die Nebenkosten verbrauchen davon allein 25.000–40.000 €. Wer bis 30 nur 30.000 € spart, sollte realistisch warten oder günstigere Regionen ins Auge fassen.

✓ Spricht dafür

· Lange Tilgungsphase: bei 30+30 Jahren bist du mit 60 schuldenfrei
· Steigendes Einkommen ermöglicht Sondertilgungen
· Förderungen für Erstkäufer (z. B. KfW 124, Bauland-Zuschüsse)
· Familiengründung absehbar — Eigentum gibt Stabilität

✗ Spricht dagegen

· Eigenkapital oft zu niedrig (Faustregel: 20% + Nebenkosten)
· Berufliche Flexibilität schwindet mit Eigentum
· Bei Trennung wird Verkauf oft Verlustgeschäft
· Hohe Nebenkosten verschlingen Einsteiger-Eigenkapital

Realistische Beispielrechnung

Kaufpreis380.000 €BundeslandNiedersachsenEigenkapital80.000 €Nebenkosten33.500 €Darlehen333.500 €Monatsrate1.530 €/Monat

Fazit: Realistisch machbar, aber knapp. Belastungsquote bei 7.500 € Brutto: 31% — am oberen Limit. Empfehlung: entweder mehr sparen oder Kaufpreis auf 350.000 € drücken.

Reicht dein Netto? Bei 7.500 €/Monat Brutto bleiben je nach Steuerklasse unterschiedliche Netto-Beträge. Zum Brutto-Netto-Rechner →

Häufige Fragen

01.Wieviel Eigenkapital sollte ich mit 30 haben?

Faustregel: mindestens 20% des Wunsch-Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Wer mit 30 ein 380.000-€-Haus kaufen will: mindestens 110.000–115.000 € Eigenkapital. Wer weniger hat, muss entweder warten oder günstiger einsteigen.

02.Sollte ich mit 30 lieber kaufen oder mieten?

Hängt vom Standort ab. In München/Hamburg/Frankfurt dauert die Amortisation oft 25–35 Jahre — Mieten kann sinnvoller sein. In Mittelstädten und Umland-Lagen lohnt Kaufen oft schon nach 12–18 Jahren.

03.Welche Förderungen gibt es für junge Käufer?

KfW 124 (Wohneigentumsprogramm) bietet zinsverbilligte Kredite für Selbstnutzer. Manche Kommunen haben Baulandprogramme. Familienförderung (KfW 308) bei Kauf von Bestandsimmobilie und mindestens einem Kind.

04.Was passiert wenn ich mit 30 kaufe und mit 35 wieder umziehe?

Bei kurzer Haltedauer (<5 Jahre) sind Kaufnebenkosten meist nicht amortisiert. Verkaufskosten plus eventuell Vorfälligkeitsentschädigung können den Wertzuwachs auffressen. Erst kaufen wenn längerfristige Pläne klar sind.

05.Reicht ein Einkommen oder müssen es zwei sein?

Mit einem Einkommen unter 5.000 € Brutto wird es bei 380.000 € Kaufpreis sehr eng. Banken kalkulieren strenger nach Single-Haushalt. Paare mit zwei Einkommen haben mehr Spielraum — aber auch mehr Risiko bei Trennung.

Berechne deinen konkreten Fall

Mit deinem eigenen Kaufpreis, Bundesland, Eigenkapital und Inventar.

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