Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 5,5 % (Bayern/Sachsen ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Bundesweiter Durchschnitt: ca. 10 %.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Etwa 1,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) um 6–9 % gestiegen. Notarkosten sind nicht verhandelbar.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Typisch 6–8 Wochen nach Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids. Ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler entspricht das ca. 128.000–136.000 € Eigenkapital. Unter 20 % wird das Darlehen schnell teurer.

Finanziert die Bank die Nebenkosten?

Fast nie. Die meisten Banken finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110 %-Finanzierungen gibt es zwar, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Legal ja: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Außenjalousien können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage nach §9 GrEStG und spart je nach Bundesland mehrere tausend Euro.

Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt §656c BGB: Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil sind 3,57 % (3,0 % + 19 % MwSt) des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?

Notarkosten sind Gebühren des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung des Kaufvertrags. Grundbuchkosten sind Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Beide sind im GNotKG geregelt, beide zahlt der Käufer.

In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am günstigsten?

Bayern und Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegt die GrESt bei 6,5 % — fast doppelt so hoch. Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

Was kostet die Grundschuldbestellung?

Ungefähr 0,5 % der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch zusammen. Zahlt der Käufer, wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Bei 300.000 € Darlehen sind das etwa 1.500 €.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: ja — Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren zählen als Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (Werbungskosten). Bei Eigennutzung: nein, keine steuerliche Absetzbarkeit.

Wie lange dauert der Immobilienkauf nach Vertragsunterschrift?

Typisch 6–12 Wochen bis zum Eigentumsübergang: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eintragung ins Grundbuch. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer.

Komplette Kalkulation · Stand 2026

Kaufnebenkosten bei 300.000 € — was bleibt vom Eigenkapital?

Eine 300.000-€-Immobilie ist 2026 in vielen deutschen Mittelstädten realistisch. Diese Nebenkosten kommen on top.

Kaufpreis

300.000 €

20 % EK

60.000 €

Nebenkosten ab

16.500 €

Bayern

Nebenkosten bis

36.210 €

NRW + Makler

Nebenkosten in allen 16 Bundesländern bei 300.000 €

Sortiert nach Steuersatz. Mit Makler (3,57 %), Notar (1,5 %), Grundbuch (0,5 %).

Bundesland	GrESt-Satz	GrESt-Betrag	Notar + GB	Makler	Gesamt
Bayern	3,5%	10.500 €	6.000 €	10.710 €	27.210 €
Sachsen	3,5%	10.500 €	6.000 €	10.710 €	27.210 €
Hamburg	4,5%	13.500 €	6.000 €	10.710 €	30.210 €
Baden-Württemberg	5%	15.000 €	6.000 €	10.710 €	31.710 €
Bremen	5%	15.000 €	6.000 €	10.710 €	31.710 €
Niedersachsen	5%	15.000 €	6.000 €	10.710 €	31.710 €
Rheinland-Pfalz	5%	15.000 €	6.000 €	10.710 €	31.710 €
Sachsen-Anhalt	5%	15.000 €	6.000 €	10.710 €	31.710 €
Thüringen	5%	15.000 €	6.000 €	10.710 €	31.710 €
Berlin	6%	18.000 €	6.000 €	10.710 €	34.710 €
Hessen	6%	18.000 €	6.000 €	10.710 €	34.710 €
Mecklenburg-Vorpommern	6%	18.000 €	6.000 €	10.710 €	34.710 €
Brandenburg	6,5%	19.500 €	6.000 €	10.710 €	36.210 €
Nordrhein-Westfalen	6,5%	19.500 €	6.000 €	10.710 €	36.210 €
Saarland	6,5%	19.500 €	6.000 €	10.710 €	36.210 €
Schleswig-Holstein	6,5%	19.500 €	6.000 €	10.710 €	36.210 €

Stand April 2026 · Quelle: GrEStG, GNotKG nach KostBRÄG 2025, §656c BGB · Lizenz: CC BY 4.0

Eigenkapital-Bedarf

60.000 € (20 %-Faustregel) plus die Nebenkosten je nach Bundesland.

Realistisch: 76.500 € – 96.210 €

Monatsrate (Schnellschätzung)

1.375 €/Monat bei 80 % Finanzierung, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung.

Faustregel: Bruttohaushaltseinkommen ≥ 4.500 €/Monat

Reicht dein Netto? Bei 4.500 € Brutto bleiben je nach Steuerklasse unterschiedliche Netto-Beträge. Zum Brutto-Netto-Rechner →

Realistische Szenarien für 300.000 €

Augsburg / Ingolstadt

ETW 70m² in zentrumsnaher Lage

Fit 95 %

Dresden / Leipzig

Saniertes Reihenhaus 110m²

Fit 90 %

Hannover / Braunschweig

ETW 85m² Bestandsobjekt

Fit 85 %

Häufige Fragen zu 300.000 €

01.Reichen 60.000 € Eigenkapital für 300.000 € Kaufpreis?

Knapp. 60.000 € decken nur die 20%-Eigenkapital-Faustregel. Die Nebenkosten (16.500–36.000 €) kommen on top — du brauchst real also mindestens 80.000–100.000 €.

02.Was kostet die Monatsrate für 300.000 €?

Bei 80% Finanzierung (240.000 € Darlehen), 3,5% Zinsen und 2% Tilgung etwa 1.375 €/Monat. Faustregel: das Bruttoeinkommen sollte mindestens 4.500 €/Monat betragen.

03.In welchem Bundesland sind 300.000 € Kaufpreis realistisch?

In Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern bekommt man dafür sanierte Häuser. In Bayern, Baden-Württemberg oder Hamburg eher kleinere Wohnungen.

Berechne deine konkreten Kaufnebenkosten

Mit deinem eigenen Kaufpreis, Bundesland, Eigenkapital und Inventar.

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