Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 5,5 % (Bayern/Sachsen ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Bundesweiter Durchschnitt: ca. 10 %.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Etwa 1,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) um 6–9 % gestiegen. Notarkosten sind nicht verhandelbar.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Typisch 6–8 Wochen nach Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids. Ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler entspricht das ca. 128.000–136.000 € Eigenkapital. Unter 20 % wird das Darlehen schnell teurer.

Finanziert die Bank die Nebenkosten?

Fast nie. Die meisten Banken finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110 %-Finanzierungen gibt es zwar, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Legal ja: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Außenjalousien können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage nach §9 GrEStG und spart je nach Bundesland mehrere tausend Euro.

Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt §656c BGB: Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil sind 3,57 % (3,0 % + 19 % MwSt) des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?

Notarkosten sind Gebühren des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung des Kaufvertrags. Grundbuchkosten sind Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Beide sind im GNotKG geregelt, beide zahlt der Käufer.

In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am günstigsten?

Bayern und Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegt die GrESt bei 6,5 % — fast doppelt so hoch. Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

Was kostet die Grundschuldbestellung?

Ungefähr 0,5 % der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch zusammen. Zahlt der Käufer, wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Bei 300.000 € Darlehen sind das etwa 1.500 €.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: ja — Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren zählen als Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (Werbungskosten). Bei Eigennutzung: nein, keine steuerliche Absetzbarkeit.

Wie lange dauert der Immobilienkauf nach Vertragsunterschrift?

Typisch 6–12 Wochen bis zum Eigentumsübergang: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eintragung ins Grundbuch. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer.

Komplette Kalkulation · Stand 2026

Kaufnebenkosten bei 500.000 € — die Großstadt-Realität

In München, Hamburg, Frankfurt der Einstieg in den Markt. Diese Kosten kommen zum Kaufpreis dazu.

Kaufpreis

500.000 €

20 % EK

100.000 €

Nebenkosten ab

27.500 €

Bayern

Nebenkosten bis

60.350 €

NRW + Makler

Nebenkosten in allen 16 Bundesländern bei 500.000 €

Sortiert nach Steuersatz. Mit Makler (3,57 %), Notar (1,5 %), Grundbuch (0,5 %).

Bundesland	GrESt-Satz	GrESt-Betrag	Notar + GB	Makler	Gesamt
Bayern	3,5%	17.500 €	10.000 €	17.850 €	45.350 €
Sachsen	3,5%	17.500 €	10.000 €	17.850 €	45.350 €
Hamburg	4,5%	22.500 €	10.000 €	17.850 €	50.350 €
Baden-Württemberg	5%	25.000 €	10.000 €	17.850 €	52.850 €
Bremen	5%	25.000 €	10.000 €	17.850 €	52.850 €
Niedersachsen	5%	25.000 €	10.000 €	17.850 €	52.850 €
Rheinland-Pfalz	5%	25.000 €	10.000 €	17.850 €	52.850 €
Sachsen-Anhalt	5%	25.000 €	10.000 €	17.850 €	52.850 €
Thüringen	5%	25.000 €	10.000 €	17.850 €	52.850 €
Berlin	6%	30.000 €	10.000 €	17.850 €	57.850 €
Hessen	6%	30.000 €	10.000 €	17.850 €	57.850 €
Mecklenburg-Vorpommern	6%	30.000 €	10.000 €	17.850 €	57.850 €
Brandenburg	6,5%	32.500 €	10.000 €	17.850 €	60.350 €
Nordrhein-Westfalen	6,5%	32.500 €	10.000 €	17.850 €	60.350 €
Saarland	6,5%	32.500 €	10.000 €	17.850 €	60.350 €
Schleswig-Holstein	6,5%	32.500 €	10.000 €	17.850 €	60.350 €

Stand April 2026 · Quelle: GrEStG, GNotKG nach KostBRÄG 2025, §656c BGB · Lizenz: CC BY 4.0

Eigenkapital-Bedarf

100.000 € (20 %-Faustregel) plus die Nebenkosten je nach Bundesland.

Realistisch: 127.500 € – 160.350 €

Monatsrate (Schnellschätzung)

2.292 €/Monat bei 80 % Finanzierung, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung.

Faustregel: Bruttohaushaltseinkommen ≥ 7.600 €/Monat

Reicht dein Netto? Bei 7.600 € Brutto bleiben je nach Steuerklasse unterschiedliche Netto-Beträge. Zum Brutto-Netto-Rechner →

Realistische Szenarien für 500.000 €

München / Stuttgart

Sanierte ETW 65m² zentrumsnah

Fit 95 %

Hamburg / Frankfurt

3-Zimmer-ETW 85m² in guter Lage

Fit 90 %

Berlin (Premium-Lagen)

Altbau-ETW 80m² in Mitte oder Charlottenburg

Fit 80 %

Häufige Fragen zu 500.000 €

01.Lohnt sich 500.000 € Kaufpreis in der Großstadt überhaupt?

Lange Amortisation (oft >25 Jahre gegenüber Mieten), aber in München, Hamburg, Frankfurt oft die einzige Option für Eigentum. In Mittelstädten bekommst du dafür ein komplettes Haus.

02.Was kostet eine 500.000-€-Wohnung wirklich nach 30 Jahren?

Mit Zinsen, Tilgung, Wartung, Hausgeld kommt man auf 750.000–850.000 € Gesamtaufwand. Aber: Inflation, Wertzuwachs und gesparte Kaltmiete machen das langfristig oft trotzdem rentabel.

03.Welches Eigenkapital brauche ich für 500.000 € realistisch?

Mindestens 160.000 € (100k EK + 60k Nebenkosten in NRW). Banken finanzieren bei diesem Volumen selten ohne 25–30% Eigenkapitalanteil.

Berechne deine konkreten Kaufnebenkosten

Mit deinem eigenen Kaufpreis, Bundesland, Eigenkapital und Inventar.

Zum Rechner →