Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 5,5 % (Bayern/Sachsen ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Bundesweiter Durchschnitt: ca. 10 %.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Etwa 1,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) um 6–9 % gestiegen. Notarkosten sind nicht verhandelbar.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Typisch 6–8 Wochen nach Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids. Ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler entspricht das ca. 128.000–136.000 € Eigenkapital. Unter 20 % wird das Darlehen schnell teurer.

Finanziert die Bank die Nebenkosten?

Fast nie. Die meisten Banken finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110 %-Finanzierungen gibt es zwar, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Legal ja: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Außenjalousien können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage nach §9 GrEStG und spart je nach Bundesland mehrere tausend Euro.

Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt §656c BGB: Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil sind 3,57 % (3,0 % + 19 % MwSt) des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?

Notarkosten sind Gebühren des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung des Kaufvertrags. Grundbuchkosten sind Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Beide sind im GNotKG geregelt, beide zahlt der Käufer.

In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am günstigsten?

Bayern und Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegt die GrESt bei 6,5 % — fast doppelt so hoch. Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

Was kostet die Grundschuldbestellung?

Ungefähr 0,5 % der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch zusammen. Zahlt der Käufer, wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Bei 300.000 € Darlehen sind das etwa 1.500 €.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: ja — Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren zählen als Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (Werbungskosten). Bei Eigennutzung: nein, keine steuerliche Absetzbarkeit.

Wie lange dauert der Immobilienkauf nach Vertragsunterschrift?

Typisch 6–12 Wochen bis zum Eigentumsübergang: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eintragung ins Grundbuch. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer.

Komplette Kalkulation · Stand 2026

Kaufnebenkosten bei 400.000 € — die typische Familienimmobilie

Die häufigste Kaufpreisklasse für Erstkäufer in Deutschland. Was du brauchst und was on top kommt.

Kaufpreis

400.000 €

20 % EK

80.000 €

Nebenkosten ab

22.000 €

Bayern

Nebenkosten bis

48.280 €

NRW + Makler

Nebenkosten in allen 16 Bundesländern bei 400.000 €

Sortiert nach Steuersatz. Mit Makler (3,57 %), Notar (1,5 %), Grundbuch (0,5 %).

Bundesland	GrESt-Satz	GrESt-Betrag	Notar + GB	Makler	Gesamt
Bayern	3,5%	14.000 €	8.000 €	14.280 €	36.280 €
Sachsen	3,5%	14.000 €	8.000 €	14.280 €	36.280 €
Hamburg	4,5%	18.000 €	8.000 €	14.280 €	40.280 €
Baden-Württemberg	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Bremen	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Niedersachsen	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Rheinland-Pfalz	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Sachsen-Anhalt	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Thüringen	5%	20.000 €	8.000 €	14.280 €	42.280 €
Berlin	6%	24.000 €	8.000 €	14.280 €	46.280 €
Hessen	6%	24.000 €	8.000 €	14.280 €	46.280 €
Mecklenburg-Vorpommern	6%	24.000 €	8.000 €	14.280 €	46.280 €
Brandenburg	6,5%	26.000 €	8.000 €	14.280 €	48.280 €
Nordrhein-Westfalen	6,5%	26.000 €	8.000 €	14.280 €	48.280 €
Saarland	6,5%	26.000 €	8.000 €	14.280 €	48.280 €
Schleswig-Holstein	6,5%	26.000 €	8.000 €	14.280 €	48.280 €

Stand April 2026 · Quelle: GrEStG, GNotKG nach KostBRÄG 2025, §656c BGB · Lizenz: CC BY 4.0

Eigenkapital-Bedarf

80.000 € (20 %-Faustregel) plus die Nebenkosten je nach Bundesland.

Realistisch: 102.000 € – 128.280 €

Monatsrate (Schnellschätzung)

1.833 €/Monat bei 80 % Finanzierung, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung.

Faustregel: Bruttohaushaltseinkommen ≥ 6.100 €/Monat

Reicht dein Netto? Bei 6.100 € Brutto bleiben je nach Steuerklasse unterschiedliche Netto-Beträge. Zum Brutto-Netto-Rechner →

Realistische Szenarien für 400.000 €

Köln-Umland / Düsseldorf-Umland

Reihenhaus 130m² mit kleinem Garten

Fit 95 %

Frankfurt-Umland / Mainz

ETW 95m² Familienwohnung

Fit 90 %

Stuttgart-Umland

Doppelhaushälfte 120m²

Fit 85 %

Häufige Fragen zu 400.000 €

01.Was sind die typischen Nebenkosten bei 400.000 €?

Zwischen 22.000 € (Bayern, ohne Makler) und 48.000 € (NRW, mit Makler 3,57%). Realistischer Mittelwert: 35.000–40.000 € Nebenkosten.

02.Wieviel Eigenkapital brauche ich realistisch für 400.000 €?

Mindestens 128.000 € (20% Kaufpreis + Nebenkosten). Empfohlen sind 150.000–160.000 € um Reservepuffer zu haben.

03.Wie hoch ist die Monatsrate für 400.000 €?

Bei 80% Finanzierung etwa 1.830 €/Monat (3,5% Zins, 2% Tilgung). Mit weniger Eigenkapital deutlich höher — bei 100% Finanzierung schon über 2.300 €.

Berechne deine konkreten Kaufnebenkosten

Mit deinem eigenen Kaufpreis, Bundesland, Eigenkapital und Inventar.

Zum Rechner →