Wie hoch sind die Kaufnebenkosten 2026?

Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, liegen die Nebenkosten 2026 zwischen 5,5 % (Bayern/Sachsen ohne Makler) und 14 % (NRW mit Makler) des Kaufpreises. Bundesweiter Durchschnitt: ca. 10 %.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Etwa 1,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG) um 6–9 % gestiegen. Notarkosten sind nicht verhandelbar.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Typisch 6–8 Wochen nach Beurkundung, nach Zustellung des Steuerbescheids. Ohne Zahlung erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne die kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Faustregel: mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler entspricht das ca. 128.000–136.000 € Eigenkapital. Unter 20 % wird das Darlehen schnell teurer.

Finanziert die Bank die Nebenkosten?

Fast nie. Die meisten Banken finanzieren maximal den Beleihungswert der Immobilie — Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110 %-Finanzierungen gibt es zwar, aber mit deutlichen Zinsaufschlägen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Legal ja: Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Außenjalousien können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das reduziert die GrESt-Bemessungsgrundlage nach §9 GrEStG und spart je nach Bundesland mehrere tausend Euro.

Was kostet der Makler beim Immobilienkauf?

Seit Dezember 2020 gilt §656c BGB: Der Käufer zahlt maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer. Typischer Käuferanteil sind 3,57 % (3,0 % + 19 % MwSt) des Kaufpreises.

Was ist der Unterschied zwischen Notar- und Grundbuchkosten?

Notarkosten sind Gebühren des Notars für Beurkundung, Vollzug und Betreuung des Kaufvertrags. Grundbuchkosten sind Gebühren des Grundbuchamts für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Beide sind im GNotKG geregelt, beide zahlt der Käufer.

In welchem Bundesland sind die Kaufnebenkosten am günstigsten?

Bayern und Sachsen mit 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein liegt die GrESt bei 6,5 % — fast doppelt so hoch. Thüringen wurde 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

Was kostet die Grundschuldbestellung?

Ungefähr 0,5 % der Darlehenssumme für Notar und Grundbuch zusammen. Zahlt der Käufer, wenn die Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eintragen lässt. Bei 300.000 € Darlehen sind das etwa 1.500 €.

Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?

Bei Vermietung: ja — Notar-, Grundbuch- und Maklergebühren zählen als Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (Werbungskosten). Bei Eigennutzung: nein, keine steuerliche Absetzbarkeit.

Wie lange dauert der Immobilienkauf nach Vertragsunterschrift?

Typisch 6–12 Wochen bis zum Eigentumsübergang: Zahlung der Grunderwerbsteuer, Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Eintragung ins Grundbuch. Erst danach bist du rechtlich Eigentümer.

Nordrhein-Westfalen · Stand 2026

Kaufnebenkosten Köln 2026

Köln: Hohe Grunderwerbsteuer, aber bezahlbare Kaufpreise

Einwohner

1,1 Millionen

Ø ETW-Kaufpreis

480.000 €

Grunderwerbsteuer

6,5%

Mit 6,5% Grunderwerbsteuer hat NRW den höchsten Satz Deutschlands. Bei Kölner Kaufpreisen bedeutet das schnell 30.000–50.000 € Grunderwerbsteuer — fast doppelt so viel wie in Bayern.

Beispielrechnung: ETW 480.000 € in Köln

Mit Makler (3,57 %) und Finanzierung (80 % Darlehen).

Position	Anteil	Betrag
Grunderwerbsteuer (6,5% — Nordrhein-Westfalen)	6,5%	31.200 €
Notarkosten (Beurkundung + Vollzug)	1,5%	7.200 €
Grundbuchkosten (Eigentumsumschreibung)	0,5%	2.400 €
Maklercourtage Käuferanteil (3,57% inkl. MwSt)	3,6%	17.136 €
Notar/Grundbuch Grundschuldbestellung	0,4%	1.920 €
Nebenkosten gesamt	12,5%	59.856 €

Annahmen: 80 % Finanzierung, Makler 3,57 %, ohne Inventar-Abzug · Quelle: GrEStG, GNotKG (KostBRÄG 2025), §656c BGB

Was bekommst du in Köln für dein Geld?

ETW 65m² Ehrenfeld

Sanierte Altbauwohnung

380.000 €

ETW 90m² Sülz

3-Zimmer Bestandsobjekt

510.000 €

EFH 130m² Rodenkirchen

Reihenhaus mit Garten

720.000 €

Vergleich mit Nachbarstädten

Quadratmeterpreis Köln: 4.920 €/m². Wer in der Region kauft, zahlt oft deutlich weniger:

Stadt	€/m²	Differenz
Düsseldorf	5.380 €	9% teurer
Bonn	4.250 €	14% günstiger
Aachen	3.490 €	29% günstiger

Häufige Fragen zum Kauf in Köln

01.Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Köln?

In Köln gilt der Steuersatz von Nordrhein-Westfalen: 6,5% des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 480.000 € sind das 31.200 € Grunderwerbsteuer — der höchste Satz aller Bundesländer.

02.Spare ich Grunderwerbsteuer wenn ich in Bonn statt Köln kaufe?

Nein. Bonn liegt ebenfalls in NRW und hat den gleichen Steuersatz von 6,5%. Erst beim Wechsel ins Bundesland (z.B. Rheinland-Pfalz mit 5,0%) sparst du Grunderwerbsteuer.

03.Lohnt sich die separate Inventar-Ausweisung in Köln?

Bei 6,5% Grunderwerbsteuer in NRW besonders! Wer Einbauküche, Sauna oder Markisen für 15.000 € separat ausweist, spart 975 € Grunderwerbsteuer (gegenüber 525 € in Bayern bei gleicher Summe).

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